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実はいまだに効果の大きい最強の相続税節税手法
改正されてもその効果はほとんど変わっていません
世間で言われる相続税の節税には多くのワナが存在します。
相続税は下がったけれども納税資金が確保できない、かえって遺産分割が難しくなってしまった、資金繰りが大変になったなどなど…。
平成29年税制改正であたかもその効果がなくなってしまったように思われているタワーマンションによる相続税節税ですが、実際には薄れるどころかその効果はさらに大きくなっています。
なぜなのでしょうか？
その効果を検証してみます。
タワーマンションによる相続税対策はいまだ有効です。
ではなぜ、タワーマンションを購入すると相続税が安くなるのでしょうか？
それは実際に取引される価格と相続税評価額に大きな差があるからです。そして昨今における不動産価格の高騰によりさらにその乖離が広がっています
詳説は避けますが、相続税は、死亡時の財産に課税されます。財産には様々な種類がありますが、金額的に大きいのは主に不動産と金融資産です。一般に金融資産は換金が容易で、不動産は特に賃貸不動産は賃借人が存在する、居住用不動産は、換金すると生活が危ぶまれるなどの理由からその相続税計算における評価額は低く抑えられています。
いえ、マンション販売のサイトやチラシを見れば明らかなように、マンション、特に都心のタワーマンションは、明確な市場価格が存在し、需要が途切れないため適正価格であれば売ろうと思っているのに売れないということがなく、貸そうと思っているのに貸せないということもほぼないといえるでしょう。
不動産は同じものがなく、個別性が強いことから、流動性が他の財産である上場株式や債券、貴金属などに比して低いですが、都心のマンション特にタワマンに関しては、この不動産の特徴が薄くかなり流動性が高いといえるでしょう。
また不動産取引において足かせとなるのは流通税です。不動産は、登記制度があることから、取引のリスクは極めて低いですが、取得税や登録免許税がかかることから、所有者を変更するコストは高いといえるでしょう。
しかし、タワマンは、建築費を基礎として算定する建物部分の固定資産税評価額が売買価格に比して低く、土地部分といえる敷地権は、敷地全体の評価額を多数の区分所有者で按分した自己の持ち分であるため総戸数が多い大規模マンションほど低額となることは想像に難くないでしょう。
さらに不動産の権利移動の際に足かせとなる流通税ですが、相続における登録免許税率は1,000分の４であり、通常の譲渡による登録免許税率の1,000分の20よりもかなり低く抑えられているとともに、相続によって取得した不動産には、不動産取得税がかからないといった特徴もあります。
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| グループ会社等 | |
|---|---|
| 税理士 |
鈴木秀明 税理士 東京税理士会 第92174号 行政書士 東京都行政書士会 第09080807号 宅地建物取引士、ATP、SIP 昭和40年 札幌市生まれ 同志社大学 経済学部卒 大手不動産会社で総務・経理を経験後、仲間と独立起業するもプロジェクト完了を機に役員を辞任。 税理士・経営コンサルタントを志し、税理士事務所にて小規模企業数十社の税務会計業務に携わる。その後、税理士事務所のグループ会社であるコンサルティングファームに移動し、売上高10億円から200億円ほどの企業の目標管理、経営計画の策定、給料規定の作成、事業再生、組織再編、事業継承、財務分析、金融機関対策、幹部教育、役員会・業績検討会議への参加等多岐にわたるコンサルティングを行う。 同時にグループ内の税理士法人のナンバー２として、税理士法人の運営管理を行い、BSC・成果主義などの導入を行うとともに、税理士としては、非上場株式の株価算定、持株会の設立、財務・税務デューデリ、タックスコンプライアンス診断、相続税申告等を行うとともに、100社以上の税務調査を経験。 平成20年に独立し、BPS税理士事務所（現：BPS国際税理士法人）、コンサルティング会社を設立 平成23年 BPS税理士法人（現：BPS国際税理士法人）を設立 又坂雅光 税理士 北海道税理士会 第120459号 昭和48年 札幌市生まれ 大原簿記学校卒 大手出版社勤務後、税理士を志し中堅会計事務所に就職。 自ら飲食店、建設業、製造業、商社、IT企業等30社以上顧問先を担当する傍ら部下の顧問先管理にあたり、年間200件以上の決算申告書の作成・チェックに当たる。 特に、起業家のスタートアップ時の法人成り、会社設立、融資相談、記帳指導、ソフト導入、管理会計制度の構築等に強みを発揮し、多くの起業家のバックアップを行う。 他に、決算報告会の実施、株主総会における報告、クライアントの取締役会への参加、非上場会社の株価評価、不動産評価、相続税申告、調査立会い及び税務に関する社内外セミナー講師を多数手がける。 同時にグループ会社のコンサルティングファームにて、社風調査及び財務・税務デューデリジェンスにより、オープンブックマネジメントの推進を行い多くの事業再生に貢献。 平成24年 BPS税理士法人（現：BPS国際税理士法人）に参画 水口陽介 税理士 東京税理士会 第125959号 行政書士 東京都行政書士会 第14081570号 昭和55年 北海道富良野市生まれ 小樽商科大学 商学部 社会情報学科卒 平成14年、大学在学中により札幌の税理士法人にて数十社の顧客を担当し、個人事業主・小規模企業の財務会計業務に携わる。また、大学卒業後、同グループのリスクマネジメント部門を兼務し、保険を始めとした節税のプロフェッショナルとして様々な企業のコンサルティングを行う。その後、同税理士法人の東京事務所へ移り、数十億規模企業の税務顧問を始め、経営診断調査や業績検討会議、セミナー講師等様々な業務に携わる。 平成20年、BPS税理士事務所（現：BPS国際税理士法人）の創業メンバーとして、立ち上げ時より事務所の理念である「高品質・低価格なサービスの提供」を徹底的に実践。これまで300社以上の会社設立に携わり、税務会計業務、融資案件の経営計画査定等、数多くのスタートアップ支援・事業拡大に貢献。 平成25年 BPS税理士法人（現：BPS国際税理士法人） 役員就任 福島隆弘 税理士 東京税理士会 第150785号 昭和60年 東京都生まれ 千葉大学 法経学部 経済学科卒 大学卒業後、専門商社等にて営業職を経験した後、税理士の資格取得を目指し、BPS税理士法人（現：BPS国際税理士法人）に入社。 入社後、個人事業主・小中規模の税務会計業務に携わり年間100超の決算申告書を作成。 特に海外在住者の税務処理を得意としており、お客様のニーズに合わせた適切なアドバイスを提供している。 令和5年 BPS税理士法人（現：BPS国際税理士法人）の所属税理士して税理士登録 |
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